La sous-location d’un logement en France repose sur un principe simple : elle n’est pas libre. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose une interdiction de principe que seul l’accord écrit du bailleur peut lever. Entre logement vide, meublé, parc social et plateformes type Airbnb, les règles varient, et les sanctions aussi. Cet article mesure les écarts entre ces différents régimes.
Sous-location autorisée ou interdite : le cadre légal comparé
Le régime applicable dépend du type de bail et du secteur (privé ou social). Le tableau ci-dessous synthétise les principales différences.
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| Type de logement | Sous-location autorisée ? | Condition principale | Plafond de loyer |
|---|---|---|---|
| Logement vide (secteur privé) | Oui, sous conditions | Accord écrit du propriétaire (sur le principe et le montant) | Ne peut pas dépasser le loyer principal |
| Logement meublé (secteur privé) | Oui, sous conditions | Accord écrit du propriétaire | Ne peut pas dépasser le loyer principal |
| Logement social (HLM) | Interdite sauf exceptions limitées | Autorisation du bailleur social, cas spécifiques (personnes âgées, cohabitation intergénérationnelle) | Encadrement strict par le bailleur social |
| Bail mobilité | Interdite | Aucune dérogation possible | Sans objet |
La loi Alur de 2014 a étendu aux meublés les obligations qui ne concernaient auparavant que les logements vides. Tout locataire est aujourd’hui soumis aux mêmes règles, quel que soit le type de bien occupé en résidence principale.
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Accord écrit du bailleur : ce que la loi exige concrètement
L’accord du propriétaire ne se résume pas à un simple « oui » oral. La loi du 6 juillet 1989 impose un accord écrit portant sur deux points distincts : le fait même de sous-louer et le montant du sous-loyer pratiqué.
Le locataire doit aussi transmettre au sous-locataire une copie de l’autorisation du bailleur ainsi qu’une copie du bail en cours. Sans ces documents, la sous-location est considérée comme irrégulière, même si le propriétaire avait donné un accord informel.
Montant du sous-loyer : une limite non négociable
Le sous-loyer ne peut jamais dépasser le loyer payé par le locataire principal. Cette règle s’applique dans le parc privé, que le logement soit vide ou meublé. En cas de sous-location partielle (une chambre, par exemple), le montant doit être proportionnel à la surface mise à disposition.
Le locataire principal reste responsable du paiement intégral de son propre loyer auprès du propriétaire. Le sous-locataire, lui, n’a aucun lien contractuel direct avec le bailleur.
Sous-location sur Airbnb : la responsabilité des plateformes redéfinie
La mise en sous-location d’un logement via une plateforme comme Airbnb sans l’accord du propriétaire constitue une sous-location illicite. Ce point ne fait plus débat juridiquement. Ce qui a changé récemment, c’est la question de la responsabilité de la plateforme elle-même.
En janvier 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu deux arrêts refusant à Airbnb le statut d’hébergeur passif. La juridiction a reconnu un rôle actif de la plateforme dans la mise en relation, ce qui ouvre la voie à une responsabilité civile directe pour les sous-locations illicites facilitées par son intermédiaire.
Cette décision change la donne pour les propriétaires. Jusqu’alors, seul le locataire indélicat pouvait être poursuivi. Désormais, les bailleurs peuvent aussi se retourner contre la plateforme pour obtenir réparation.
Sous-location prohibée : la définition précisée par la Cour de cassation
Un arrêt du 2 avril 2026 (troisième chambre civile) a explicitement défini la sous-location prohibée : il y a sous-location dès lors que le locataire met tout ou partie du bien à disposition d’un tiers moyennant une contrepartie versée au locataire lui-même, et non au propriétaire.
Cette précision vise directement les montages flous : co-living présenté comme un simple partage de charges, « participation aux frais » sans contrat formel, ou échange de services assorti d’un paiement déguisé. Ces pratiques sont désormais qualifiables de sous-location illicite devant les tribunaux.
Sanctions en cas de sous-location illégale : ce que risque le locataire
Les conséquences d’une sous-location non autorisée vont bien au-delà d’un simple rappel à l’ordre. Voici ce qu’un locataire encourt :
- La résiliation du bail principal, prononcée par le juge ou activée par une clause résolutoire si le contrat en contient une
- Le remboursement au propriétaire de l’intégralité des sous-loyers perçus, y compris sur plusieurs années si la pratique a duré
- Des dommages et intérêts si le bailleur démontre un préjudice (dégradation du logement, trouble de voisinage, perte financière)
Du côté du sous-locataire, la situation est tout aussi précaire. En l’absence d’accord du propriétaire, le sous-locataire ne bénéficie d’aucune protection légale. Il ne peut se prévaloir ni du droit au maintien dans les lieux, ni des règles encadrant les congés.
Déclaration fiscale des revenus de sous-location
Les sommes perçues dans le cadre d’une sous-location doivent être déclarées aux impôts. Le régime fiscal applicable dépend du caractère meublé ou non du logement sous-loué et du montant des recettes annuelles.
- Pour un logement meublé, les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un abattement forfaitaire possible sous le régime micro-BIC
- Pour un logement vide, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers
- Une exonération existe lorsque le locataire sous-loue une partie de sa résidence principale et que le loyer demandé reste inférieur à un plafond annuel fixé par l’administration fiscale
L’omission de cette déclaration expose à un redressement fiscal, en plus des sanctions civiles liées à une éventuelle sous-location non autorisée.
La légalité de la sous-location tient à un document : l’accord écrit du propriétaire, portant à la fois sur le principe et sur le montant du loyer. Sans ce document, le locataire s’expose à la résiliation de son bail et au remboursement des sous-loyers. Depuis 2026, les plateformes elles-mêmes ne sont plus à l’abri de poursuites, ce qui renforce la pression sur l’ensemble de la chaîne.
